鄭州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易管理中心存量房轉(zhuǎn)讓管理科科長王征（中）、政策性住房管理科科長樊立鵬（右）為讀者解答問題。

　　□策劃地產(chǎn)事業(yè)部執(zhí)行大河報(bào)·大河客戶端孫煊哲實(shí)習(xí)生馮子雍文記者白周峰攝影新媒體支持孫貝李佩遙通訊員袁贏強(qiáng)張毅

　　近期，不少中介人員通過朋友圈、微信群等渠道發(fā)布消息：“趕緊買房，即日起買二手房交稅指導(dǎo)價(jià)每平方米整體上調(diào)1000元”“鄭州某小區(qū)公租房馬上轉(zhuǎn)變成商品房，每平方米7500元，比市場(chǎng)價(jià)低一半”“公租房租滿5年就可以買賣，低價(jià)轉(zhuǎn)讓”……對(duì)此，大河房管面對(duì)面邀請(qǐng)鄭州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易管理中心存量房轉(zhuǎn)讓管理科科長王征、政策性住房管理科科長樊立鵬進(jìn)行詳細(xì)解答。

　　二手房過戶交稅多交錢？

　　最近朋友圈很多中介人員稱，現(xiàn)在買二手房，房管局的過戶交稅指導(dǎo)價(jià)整體每平方米上調(diào)1000元，不知真假？

　　答：房屋指導(dǎo)價(jià)由稅務(wù)部門出具，經(jīng)到稅務(wù)部門業(yè)務(wù)咨詢臺(tái)了解，對(duì)于房屋指導(dǎo)價(jià)數(shù)據(jù)整體每平方米上調(diào)1000元，不屬實(shí)。

　　公租房能轉(zhuǎn)商品房？

　　在很多群里，有中介在銷售西區(qū)某小區(qū)樓盤，稱有一棟樓原本為公租房，現(xiàn)在開發(fā)商正在走手續(xù)，轉(zhuǎn)變成商品房，并收取10萬元的名額費(fèi)和房源鎖定金，單價(jià)僅為7500元/㎡左右，剛剛還領(lǐng)著我們?nèi)タ戳?a target="_blank">樣板間，請(qǐng)問，如果小區(qū)某棟樓原本規(guī)劃是公租房，后期開發(fā)商能轉(zhuǎn)變其用途性質(zhì)嗎？

　　答：經(jīng)了解，鄭州市目前無公租房轉(zhuǎn)商品房后上市交易的相關(guān)政策。

　　公租房5年后能賣？

　　最近有人在“低價(jià)銷售”公租房，說住滿五年就可以進(jìn)行過戶了。公租房能進(jìn)行買賣嗎？

　　答：公共租賃住房是面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。

　　鄭州市公共租賃住房只租不售，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。當(dāng)保障對(duì)象不再符合條件時(shí)須騰退所租的住房。目前鄭州市也沒有出臺(tái)居住五年可以購買的政策。

　　直系親屬房產(chǎn)如何過戶?

　　我母親的住房想過戶給我，如何辦理呢？

　　答：直系親屬的房產(chǎn)過戶，一般分為兩種方式，贈(zèng)與或買賣。如果屬于你母親個(gè)人單獨(dú)所有的房產(chǎn)，首先可按贈(zèng)與方式，雙方當(dāng)事人網(wǎng)上預(yù)約后，持身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等資料，到房屋交易、稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)合服務(wù)大廳，在輔導(dǎo)服務(wù)臺(tái)填寫贈(zèng)與合同，然后到房屋交易、稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理”窗口申請(qǐng)納稅、受理，待5個(gè)工作日后就可領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；

　　其次可按買賣方式，需按照正常的存量房交易流程進(jìn)行：交易當(dāng)事人網(wǎng)上預(yù)約后，持房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、買賣雙方及配偶的身份證、戶口本、婚姻證明等限購資料到聯(lián)合服務(wù)大廳，進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)簽備案（包含房源核驗(yàn)、購房資格審核和交易資金結(jié)算監(jiān)管），然后到房屋交易、稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理”窗口申請(qǐng)納稅、受理，待5個(gè)工作日后就可領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　外地戶口在鄭買房什么條件？

　　我是外地戶口,想在鄭州買房，想問一下最新的限購政策

　　答：非鄭州戶籍居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)只能購買一套住房，購房人需提供近3年內(nèi)在本市連續(xù)24個(gè)月以上（含24個(gè)月）繳納的個(gè)人所得稅或者社會(huì)保險(xiǎn)證明，個(gè)人所得稅證明指稅務(wù)部門開具的完稅憑證，社會(huì)保險(xiǎn)證明指加蓋有社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)繳費(fèi)信息查詢專用章的繳費(fèi)清單。

　　另外還需提供購房人及家庭成員的身份證、戶口本、婚姻證明等資料，且購房人3年內(nèi)在限購區(qū)域內(nèi)無住房贈(zèng)與行為。

　　公司購房是否限購？

　　我們公司想在鄭州購買一套住房，用來辦公，請(qǐng)問是否限購？

　　答：在限購區(qū)域內(nèi)，暫停向注冊(cè)時(shí)間不足3年的企業(yè)銷售住房（含新建商品住房和存量住房）。

　　另外，個(gè)體工商戶以個(gè)人名義開展經(jīng)營，其所繳納的個(gè)體工商戶所得稅，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為個(gè)人所得稅。也就是說，個(gè)體工商戶符合條件的可以以個(gè)人名義購買住房。

　　以個(gè)人名義注冊(cè)公司制公司的，其所繳納的稅費(fèi)不認(rèn)定為個(gè)人所得稅。

　　現(xiàn)役軍人、武警能購房嗎?

　　駐鄭部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警可以購房嗎？

　　答：根據(jù)政策要求，駐鄭部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警在提供軍（警）身份證明和團(tuán)及以上單位出具的購房家庭全部成員相關(guān)戶籍證明后，視同本市戶籍。本市戶籍在外地服兵役的，在提供相關(guān)證明后，視同本市戶籍居民。

　　兩年前買的房子現(xiàn)在能賣嗎?

　　如果是兩年前買的新建商品住房，但是最近才剛拿到不動(dòng)產(chǎn)證，可以出售嗎？

　　答：在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之日起不滿3年不得上市轉(zhuǎn)讓。

　　如果是在2017年5月3日（含）之前就已經(jīng)簽訂新建商品房購買合同的住房，現(xiàn)在取得的不動(dòng)產(chǎn)證，可以出售。新建商品住房購買時(shí)間以網(wǎng)簽合同時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購買時(shí)間以網(wǎng)簽合同確認(rèn)時(shí)間為準(zhǔn)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間以權(quán)證上載明的時(shí)間為準(zhǔn)，不滿三年不得上市交易。

　　經(jīng)適房出售什么要求?

　　我和愛人名下有套經(jīng)濟(jì)適用住房想出售，問問需要哪些條件？

　　答：購房人可以在繳納土地收益（含土地出讓金）等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。鄭州市保障性住房管理辦公室出具相應(yīng)補(bǔ)繳土地差價(jià)款證明后，經(jīng)查詢系統(tǒng)相關(guān)信息，就可以按正常私有房屋交易程序上市交易了。

　　另外提示一下，《關(guān)于明確經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)款補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭政辦〔2018〕18號(hào)文），根據(jù)原先相關(guān)政策出臺(tái)時(shí)間先后分為按原購房?jī)r(jià)格的10%至40%分四個(gè)檔次繳納土地差價(jià)款。在經(jīng)適房未取得完全產(chǎn)權(quán)前，除申請(qǐng)人本人及其配偶，其他共同申請(qǐng)人在符合限購政策的條件下，可以購買其他房屋。

　　網(wǎng)簽價(jià)格寫低可少繳稅費(fèi)?

　　我準(zhǔn)備買一套住房，但有人說在私下合同寫真實(shí)成交價(jià)，在網(wǎng)簽合同價(jià)格寫低些可以少繳稅費(fèi)，我有些擔(dān)心怕出問題，怎么辦呢？

　　答：您的擔(dān)心是對(duì)的，建議按真實(shí)交易價(jià)格進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)簽備案，并且要做到交易結(jié)算資金全額監(jiān)管，更好地保護(hù)您作為買受人的合法利益。

　　存量房交易中出現(xiàn)的陰陽合同，主要還是交易雙方抱著僥幸心理在辦理網(wǎng)簽合同時(shí)價(jià)格故意寫低，遵循就高不就低、降低購房成本少繳稅。其實(shí)已經(jīng)暗藏風(fēng)險(xiǎn)了，當(dāng)買房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，將面臨賣出和買入價(jià)之間差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問題，將要承擔(dān)更多的稅費(fèi)。其他如買賣雙方因交易發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)訴訟時(shí)，陰陽合同有效性的認(rèn)定關(guān)乎買方支付了房款而能否取得房產(chǎn)；如買方按網(wǎng)簽備案合同中的房?jī)r(jià)付款，賣方要按實(shí)際的成交價(jià)格來交易，雙方因支付價(jià)款發(fā)生糾紛無法調(diào)解繼而訴訟到法院，得不償失。