管理規(guī)約不能違反法律強制性規(guī)定

　　男子高空拋物被物業(yè)公司斷電30天引熱議專家分析

　　● 管理規(guī)約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主就建筑物的管理、使用、維護與所有關(guān)系等共同物業(yè)利益事項，通過業(yè)主大會制定的對全體業(yè)主具有約束力的自治規(guī)則，其約束力不僅及于全體業(yè)主，還應當及于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用人、業(yè)主繼承人和管理

　　● 管理規(guī)約是用來填補法律空白的，而不是用來替代法律的，更不能與已有的法律相沖突

　　● 電力法規(guī)定，變更供電、停止供電只能由供電單位進行，且需要遵守程序。管理規(guī)約規(guī)定的停電懲罰，實際上違反了法律的強制性規(guī)定。此外，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定，業(yè)主家的電也不屬于物業(yè)公司的管理范疇，物業(yè)公司無權(quán)停業(yè)主家的電

　　□ 法制日報記者 王陽

　　近日，在河南焦作某小區(qū)，發(fā)生了醉酒男子高空拋酒瓶的驚險一幕。盡管這一行為未造成人員傷亡，但物業(yè)公司仍依據(jù)小區(qū)的管理規(guī)約，對這名男子處以斷電30天的處罰。

　　事件曝出后，引來眾聲喧嘩。有網(wǎng)友為物業(yè)公司的做法點贊，也有網(wǎng)友質(zhì)疑管理規(guī)約中對業(yè)主斷電的處罰條款是否符合法律規(guī)定？

　　近年來，有關(guān)高空拋物傷人的消息屢見不鮮。據(jù)最高人民法院研究室副主任吳兆祥統(tǒng)計，2016年至2018年，全國法院審結(jié)的高空拋物墜物民事案件有1200多件，其中近三成為高空拋物墜物致人身損害；受理的刑事案件達到31件，其中超五成造成了被害人死亡。

　　接受《法制日報》記者采訪的專家分析稱，在樓上往下扔東西，屬于拋擲物。砸到人或者物后，輕者按照侵權(quán)責任法承擔民事賠償責任，重者可能涉嫌故意殺人罪、過失致人死亡罪、故意傷害罪、過失致人重傷罪、故意毀壞財物罪、以危險方法危害公共安全罪等罪名。司法實踐中，處理高空拋物除了依據(jù)刑法和民法的相關(guān)規(guī)定外，更多的是依據(jù)各個小區(qū)制定的管理規(guī)約。管理規(guī)約是小區(qū)業(yè)主為實現(xiàn)自我管理、自我服務而協(xié)商一致達成的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。但管理規(guī)約是用來填補法律空白的，而不是用來替代法律的，更不能與已有的法律相沖突。

　　男子飲酒高空扔瓶

　　物業(yè)公司執(zhí)行斷電

　　9月29日，河南焦作一男子夜里喝酒，從13樓扔下酒瓶。物業(yè)公司根據(jù)管理規(guī)約，執(zhí)行斷電30天的處罰。

　　《法制日報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，很多人認為，斷電處罰的管理規(guī)約是物業(yè)公司制定的，并因此討論物業(yè)公司的行為是否合法。

　　據(jù)北京律師肖東平介紹，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約”由業(yè)主共同決定?！段飿I(yè)管理條例》第十一條也規(guī)定，制定和修改管理規(guī)約應由業(yè)主共同決定?！皩嵺`中，首次業(yè)主大會會議籌備組草擬管理規(guī)約，并提交業(yè)主大會會議表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，管理規(guī)約即生效，對全體業(yè)主具有約束力，并由物業(yè)公司具體負責執(zhí)行?！毙|平說。

　　在北京某小區(qū)制定的管理規(guī)約中，規(guī)定全體業(yè)主不得擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途、占用共用部位和共用設備設施、利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。然而，業(yè)主范某在未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，也未向小區(qū)物業(yè)公司申報登記的前提下，擅自將其房屋進行改擴建。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后，要求范某按照管理規(guī)約，拆除并恢復原狀，但范某聲稱，他并沒有在管理規(guī)約上簽字，物業(yè)公司也不具備管理者的主體資格。

　　多次協(xié)商無果后，物業(yè)公司將范某訴至法院，要求其將拆改部位恢復原狀。

　　法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司接受業(yè)委會的聘請和委托，負責對該小區(qū)實施物業(yè)管理，因此有權(quán)對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止。范某作為小區(qū)的業(yè)主，應遵守管理規(guī)約的約定，不得擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。最終，判決范某將改造部位恢復原狀，并清理干凈。

　　“這份管理規(guī)約是大家商量出來的，而且經(jīng)過了絕大多數(shù)業(yè)主表決通過，管理規(guī)約公示期也沒人提出異議?！睂τ诜ㄔ旱呐袥Q，住在這個小區(qū)的業(yè)主葉先生表示完全支持。葉先生對《法制日報》記者說，管理規(guī)約出臺后，小區(qū)的環(huán)境得到了明顯改善，安全方面也讓業(yè)主滿意。

　　斷電處罰引發(fā)爭議

　　違反法律規(guī)定無效

　　河南焦作男子扔酒瓶被執(zhí)行斷電后，該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理在接受媒體采訪時稱，停電的依據(jù)是管理規(guī)約的相關(guān)條款，而管理規(guī)約得到了小區(qū)90%以上業(yè)主的同意。

　　此事在網(wǎng)上引發(fā)熱議，大部分網(wǎng)民贊揚物業(yè)公司“干得漂亮”，認為高空拋物是拿不特定多數(shù)人的財產(chǎn)和生命開玩笑，讓這種不道德和違法的行為受法律制裁很有必要。但也有一些人持不同觀點，特別是法律人士。

　　安徽財經(jīng)大學法學院副教授張運書認為，水、電、氣、網(wǎng)是目前人們正常生產(chǎn)、生活的必需品。為保障人們能夠正常地享受這些服務，相關(guān)法律法規(guī)嚴格禁止隨意停水停電。根據(jù)《電力供應與使用條例》，即便用戶未繳納電費，供電企業(yè)也不可擅自停電，只有自逾期之日起超過30日，經(jīng)催交仍未交付電費的，供電企業(yè)方可按照國家規(guī)定的程序停電。

　　“也就是說，斷電只能基于合同行為或者行政行為，管理規(guī)約不能約定如此有管理性質(zhì)的處罰條款。因為物業(yè)公司并非與用戶簽訂協(xié)議的供電企業(yè)，其只是受供電企業(yè)委托代管相關(guān)業(yè)務。物業(yè)公司與業(yè)主是完全平等的民事法律關(guān)系，業(yè)主繳納物業(yè)費，物業(yè)公司按規(guī)定或合同約定管理物業(yè)，提供服務。物業(yè)公司既不是供電企業(yè)，更不是執(zhí)法機關(guān)，無權(quán)對業(yè)主停水停電?！睆堖\書說。

　　北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群也分析稱，物業(yè)公司只是執(zhí)行管理規(guī)約，所以首先要討論的問題是管理規(guī)約是否合法。在物權(quán)法中，物業(yè)公司是依據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以及管理規(guī)約對小區(qū)實施管理的。物業(yè)公司所說的斷電30日，并不是物業(yè)公司自己的意見，而是由業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約決定的，“但我國電力法規(guī)定，變更供電、停止供電只能由供電單位進行，且需要遵守程序。管理規(guī)約規(guī)定的停電懲罰，實際上違反了法律的強制性規(guī)定，該條無效。此外，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定，業(yè)主家的電也不屬于物業(yè)公司的管理范疇，物業(yè)公司無權(quán)停業(yè)主家的電”。

　　管理規(guī)約具約束力

　　業(yè)主共同約定遵守

　　對于管理規(guī)約，現(xiàn)有的法律條文并沒有明確的定義。按照通俗的解釋，管理規(guī)約又稱業(yè)主公約、業(yè)主規(guī)約等，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主就建筑物的管理、使用、維護與所有關(guān)系等共同物業(yè)利益事項，通過業(yè)主大會制定的對全體業(yè)主具有約束力的自治規(guī)則。

　　雷先生是武漢某小區(qū)的業(yè)主，今年剛從前任業(yè)主手中購買了二手房。雷先生購買后找人對封閉陽臺進行裝修時，被物業(yè)公司阻止。物業(yè)公司聲稱，封閉陽臺必須由物業(yè)公司委托的公司安裝。雷先生詢問得知，物業(yè)公司委托的公司收取的費用比他自己找的裝修公司安裝費用高很多。

　　雷先生不服，物業(yè)公司拿出了小區(qū)的管理規(guī)約，規(guī)約中寫明：為了保持小區(qū)整體外貌和形象，禁止業(yè)主私自封閉陽臺。確需封閉的，應由物業(yè)公司委托的公司統(tǒng)一安裝，統(tǒng)一收費。

　　中南財經(jīng)政法大學教授郭澤強告訴《法制日報》記者，依據(jù)《物業(yè)管理條例》、物權(quán)法以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，管理規(guī)約是由多數(shù)人為同一目的而訂立的，因此屬于民事法律行為理論中的共同行為。同時，管理規(guī)約的約束力不僅及于全體業(yè)主，還應當及于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用人、業(yè)主繼承人和管理人。因此，雷先生不能以其沒有參與制定管理規(guī)約為由，否定管理規(guī)約對其具有的約束力。

　　“但管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益，否則屬于無效規(guī)定。物業(yè)公司依據(jù)管理規(guī)約，強制要求雷先生找物業(yè)公司委托的公司安裝封閉陽臺，涉嫌強迫交易和不正當競爭。依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”郭澤強說。

　　此前，浙江寧波某小區(qū)也曾貼出一張停車管理通告：小區(qū)里如有車輛亂停，物業(yè)公司將采取鎖車、報警拖離的措施，還可以罰款。

　　通告中說明，對占用他人地下產(chǎn)權(quán)車位、在小區(qū)出入口主通道、消防通道違規(guī)停車等行為，物業(yè)可對車輛鎖困，并酌情報警處理。其間造成的一切車輛損壞，由車主自己負責。

　　“物業(yè)公司成了執(zhí)法部門？”有業(yè)主質(zhì)疑。

　　相關(guān)部門對此的回復是：對小區(qū)內(nèi)占道車輛的處罰，是業(yè)委會研究決定的舉措。如果業(yè)委會通過正當程序作出該項決定，則類似于業(yè)主公約的性質(zhì)，業(yè)主都應遵守。

　　武漢律師陳勇說，管理規(guī)約的性質(zhì)是平等主體共同簽訂的協(xié)議，由于其是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則，地位和作用相當于業(yè)主團體的“憲法”，因此諸如業(yè)主委員會章程、各種具體的管理制度以及物業(yè)服務合同均應當以管理規(guī)約為指南，“但管理規(guī)約也有邊界，不能突破法律的強制性規(guī)定。目前，只有交警和城管才有資格判斷車子是否違停及如何處罰。即使有業(yè)委會授權(quán)，物業(yè)公司也無權(quán)鎖車，否則就是違法”。

　　《法制日報》記者采訪得知，管理規(guī)約屬于業(yè)主自治規(guī)范，應以業(yè)主的權(quán)利義務為核心，因而其內(nèi)容應當由業(yè)主自由協(xié)商確定。但全國并不是每個小區(qū)都成立了業(yè)主大會、選舉業(yè)委會，一些城市有業(yè)主組織的小區(qū)不足小區(qū)總量的10%。此外，由于小區(qū)管理問題復雜，很多小區(qū)久推不轉(zhuǎn)，難以形成有效的社會共識。于是，一些地方由政府層面依據(jù)《物業(yè)管理條例》，在向社會廣泛征集意見的基礎上制定的管理規(guī)約，對其內(nèi)容做了引導性列舉，或由政府相關(guān)部門提供管理規(guī)約的示范文本以供業(yè)主參考。

　　2017年，南京市住房保障和房產(chǎn)局就依據(jù)《南京市住宅物業(yè)管理條例》的規(guī)定，制定了《南京市住宅小區(qū)管理規(guī)約》。規(guī)約中要求，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜、鴿子、大型犬類；對于允許飼養(yǎng)的動物，也要遵守相關(guān)約定，比如什么時間段內(nèi)不允許動物搭乘載人電梯，不允許遛狗等以及不得在晚間幾點后放任動物持續(xù)鳴叫等，都需要業(yè)主來共同約定。

　　有業(yè)主對此叫好，認為南京市住房保障和房產(chǎn)局以小區(qū)管理規(guī)約的方式，將涉及業(yè)主生活方方面面的小事成為業(yè)主的生活共識，以期在法律與道德之間尋找到小區(qū)管理的最大公約數(shù)，“在不與國家有關(guān)法律法規(guī)發(fā)生沖突的前提下，小區(qū)管理規(guī)約明確完善了業(yè)主委員會的職責，進一步規(guī)范了物業(yè)管理行為。一旦管理規(guī)約成為小區(qū)管理的社會共識，就會成為小區(qū)業(yè)主自覺遵守的行為規(guī)范，無論是對于物業(yè)公司、業(yè)委會的依法履職，還是對于居民反映強烈的影響生活環(huán)境、安全的問題，都能夠找到解決的切入點”。