? ? ? 來源：經(jīng)濟學家圈

? ? ? 今天我們談?wù)摰闹鹘?，是貝殼平臺下的鏈家。

? ? ? ?房屋買賣是每個人生活中的大事，在做這期內(nèi)容前，我們搜集了很多房屋交易糾紛，發(fā)現(xiàn)中介這一職業(yè)，是個繞不過去但總令人不快的角色。

? ? ? 房地產(chǎn)中介機構(gòu)為客戶提供買賣房屋服務(wù)，就是要通過專業(yè)的知識和技能，尊重和保護消費者的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)等安全保障權(quán)，讓消費者能夠明明白白、順利地交易。

? ? ? 有人說，天下苦鏈家久矣。其實是中介這個行業(yè)一直以來，它的行業(yè)口碑就比較差。辜負買賣雙方的信任的，鏈家只是其中知名、巨大且頭部的企業(yè)，而且隨著貝殼找房平臺的上市，它已具備壟斷者的雛形。

? ? ? ?貝殼創(chuàng)始人左暉一直在嘗試對“平臺”的打造，除了想要將理房通打造成房地產(chǎn)行業(yè)的“支付寶”外，還想再造一個地產(chǎn)行業(yè)的“淘寶”。尤其在中國房地產(chǎn)市場進入存量時代以后，鏈家需要能夠有一個新故事講給資本市場，于是就有了貝殼找房的誕生。今年8月13日，貝殼找房在紐交所上市。

? ? ? 貝殼通過ACN體系，也就是整個交易鏈中有參與的中介方，都將在交易完成后，按一定比例獲取傭金的模式，吸納鏈家體系外的房產(chǎn)中介公司進入該系統(tǒng)。同時它開創(chuàng)了VR看房，將房產(chǎn)交易放到了線上。

? ? ? ?高盛房地產(chǎn)分析師曾評論說，貝殼的模式和理念口號是好的，但是并沒有對房產(chǎn)市場和房價起到穩(wěn)定的作用，反而快速利用市場房源的壟斷賺取最大的利潤。

? ? ? ? 在隨招股書附上的公開信中，貝殼創(chuàng)始人、董事長左暉說“借助網(wǎng)絡(luò)和大數(shù)據(jù)的力量，徹底地重塑了這個行業(yè)”。但從實際情況來看，真的如此嗎？

鏈家：利益第一，服務(wù)第二

? ? ? ?在大多數(shù)跟鏈家打過交道的人群印象中，鏈家的形象就是一向靠信息不對等賺取差價。

? ? ? ?因為房產(chǎn)交易是高額、低頻的行為，基本就是一錘子買賣。對鏈家而言，利益是第一位，服務(wù)是第二位的。

? ? ? ?與美國買賣雙方各有一名房產(chǎn)中介不同，中國房產(chǎn)交易雙方共用同一名中介。那么就注定了有太多野蠻發(fā)展的暴力行為，比如鼓動賣家壓價或者哄抬價格、推薦過橋貸款等貸款產(chǎn)品，都是以自我利益本位考慮的行為。鏈家的服務(wù)，對的起他收取的高昂的服務(wù)費嗎？

? ? ? ?鏈家的服務(wù)費是國內(nèi)所有中介公司中最為高昂的，總計2.7個點。甚至在北京發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀服務(wù)收費標準的通知》后，鏈家服務(wù)費仍未下調(diào)。

? ? ? ?鏈家在實際操作過程中，隱瞞消費者，把所有交易都算作“復雜交易”，自然地把中介費收取上限提高到了2.2%。而另外的0.5%，鏈家則更具創(chuàng)造性的把這部分收費算作“交易服務(wù)擔保費”。

? ? ? ? 這個擔保費什么意思呢？就是鏈家要求買房交易的錢，先進到鏈家的一個所謂第三方監(jiān)管平臺理房通里。

? ? ? ?這個理房通是什么呢？其實有點像淘寶在交易真正完成前，平臺方先給你保管著這筆錢。但是，如果在淘寶購物，你用支付寶，卻被告知要收你0.5%的服務(wù)費，你覺得合理嗎？

? ? ? ?事實上，這筆0.5%的交易費用完全可以省下。如果要有第三方資金監(jiān)管，雙方完全可以到建委或到銀行開設(shè)共有賬戶凍結(jié)資金，這一切手續(xù)費是零。

? ? ? 鏈家通過這個方式，一下就賺了0.5個點的擔保費。比如，賣方一個500萬的房子，鏈家就要拿走兩萬五。

? ? ? 此外，一般房產(chǎn)過戶交易最快也要一個月的時間，那么這一個月的利息，鏈家也是不會給到客戶的。房產(chǎn)的交易，動輒就是百萬千萬級，這些擔保費、利息也不是小數(shù)。

? ? ? 此外，中介費沒有封頂，一律都是按照房價總價比例來收取，但500萬的房跟1000萬的房操作流程是一樣的，并沒有付出更多的工作量，這讓中介很有推高房價的沖動與可能。

? ? ? ?在知乎上有一位答題者表達了對鏈家收費的不滿。其中對鏈家巧立名目、強行收取各種服務(wù)費尤為震驚，譬如去銀行辦貸款要收“貸款服務(wù)費”、房屋評估費等。而收取這些費用，鏈家中介的作用，僅僅是陪著客戶去辦事而已。這種沒有技術(shù)含量的陪伴式服務(wù)要收5000塊錢？對此鏈家中介人員說：您好幾百萬的房子都買了，還差這點錢兒？如果客戶一旦表示異議或拒付，則會收到鏈家法務(wù)團隊發(fā)來的起訴書。這位答題者做律師的朋友說，鏈家養(yǎng)著龐大的、極為專業(yè)的法務(wù)團隊，專門用來對付交易中產(chǎn)生糾紛的客戶。

? ? ? ?左暉在接受采訪時號稱“服務(wù)不打折，所以傭金也不打折”，并認為這個費用在全世界看來并不算高。那按這個邏輯來說，這樣的服務(wù)費也就配享有這樣的服務(wù)了。

? ? ? 而在上海鏈家向媒體提供的《關(guān)于上海鏈家調(diào)整傭金收費標準的說明》里，對于為何調(diào)整傭金收費標準，鏈家的解釋是：與成熟市場相比，上海的中介市場長期處于低費率競爭、低服務(wù)質(zhì)量和捆綁亂收費等狀況，消費者體驗差。長期以來，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的整體服務(wù)品質(zhì)遠遠落后于上海的城市品質(zhì)，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求。上海鏈家“未來進一步加大投入，全方位提升服務(wù)品質(zhì)，升級安心服務(wù)承諾，在行業(yè)內(nèi)踐行優(yōu)質(zhì)的差異化服務(wù)，為房屋交易提供風險保障?！?/p>

? ? ? ? 而上海富大集團公司首席經(jīng)濟師張平則認為，上海鏈家門店的大肆擴張，才是造成其業(yè)務(wù)壓力大，提高交易費傭金的原因。

鏈家提供的都是什么樣的專業(yè)服務(wù)呢？鏈家及旗下的德祐的服務(wù)值這個錢嗎？2019年初，鏈家首席運營官王擁群曾在接受媒體訪問時表示，如果要打分的話，行業(yè)的整體水平大概在60分以下，鏈家也只能算勉強及格60分。

? ? ? ?房地產(chǎn)中介的基本與核心職責，是提供信息、撮合交易，中國的房產(chǎn)經(jīng)紀做不到對買房、賣房顧問型的服務(wù)，也不像美國那樣買賣雙方各有經(jīng)紀人。專業(yè)密度和服務(wù)厚度，都極為欠缺。

? ? ? 劣跡斑斑的鏈家系

裁判文書網(wǎng)通過檢索鏈家關(guān)鍵詞所得到的審判文書量

? ? ? 從二零一五年樓市回暖開始，與鏈家有關(guān)的二手房買賣的訴訟案件也隨之增多。在裁判文書網(wǎng)中，涉及合同、房屋買賣、補充協(xié)議、定金、違約金等相關(guān)案件，多達近一萬五千條（14990條），其中一房多賣；首付款被挪用，導致房子抵押沒結(jié)清無法過戶；利用假產(chǎn)權(quán)證騙取購房款；在明知買受人不具備北京購房資質(zhì)情況下，卻依然撮合買賣雙方簽訂購房合同，導致賣房者房沒賣掉，還造成了巨大經(jīng)濟損失……種種購房“陷阱”層出不窮。

? ? ? 而被鏈家收購的加盟品牌德佑，對外宣稱是“源自鏈家的品質(zhì)加盟品牌”，同樣劣跡斑斑。

? ? ? 2019年德佑多次被地方相關(guān)監(jiān)管部門點名。據(jù)不完全統(tǒng)計，德佑在青島、合肥、西安等地，都曾因投訴糾紛、違規(guī)等問題被通報。

? ? ? 而貝殼無法保證德佑加盟店的服務(wù)質(zhì)量，甚至出現(xiàn)德佑加盟店依靠貝殼品牌背書，導致30多名購房者被一房多賣，公司法人攜2000多萬元購房款失聯(lián)。

? ? ? 在我們征集的與鏈家糾紛的線索中，有網(wǎng)友給我們發(fā)來身邊人及自己的真實遭遇。遠的不說，最近的就有兩個特別有代表性的糾紛發(fā)生：

由于信任鏈家作為中介的專業(yè)，趙先生委托了鏈家賣房。鏈家作為專業(yè)的中介公司，并且知道趙先生房子有二抵又不了解交易流程，鏈家與趙先? ? ? ?生簽署了撤銷抵押非?？量痰闹挥?0天的期限合約，而一般撤銷抵押需要的時間至少是兩個月。

? ? ? 在簽約完之后，鏈家一直向趙先生推薦高額收費的墊資貸款被趙先生拒絕，最后導致趙先生撤銷抵押時間險些過期。在合約到期前最后一天，趙先生終于將二抵還上撤銷抵押，并通過中介約買家網(wǎng)簽，而買家借口有事未現(xiàn)身。次日買家以超過10個工作日為由要求賠償12.8萬元。協(xié)商未果，趙先生委托律師發(fā)函要求繼續(xù)交易。期間鏈家的中介不但沒有促成雙方完成網(wǎng)簽，還不斷威脅趙先生支付違約金給下家，之后中介未征詢趙先生意見便將合同約定的10萬定金私自退給了下家。下家在沒有支付過任何房款的情況下，又再次起訴趙先生要求賠償33萬元。

? ? ? ? 而杭州王女士的買房糾紛則更離奇。

? ? ? ?王女士買房交了全款卻被告知無法過戶，因為這個房子存在抵押。房東收到房款后挪作他用，導致抵押注銷費用不夠房子無法過戶。但在簽署合同時，中介并未提醒買方這個信息點。王女士認為作為服務(wù)方的中介公司有責任在交易前對業(yè)主的資質(zhì)進行審核，而且買房前支付了數(shù)萬中介費，就是為省時省力，讓中介完成核查業(yè)主身份、房屋狀態(tài)等事宜。

? ? ? ?鏈家公司的《居間服務(wù)合同》（又稱《中介服務(wù)合同》）第一條就規(guī)定，“鏈家公司協(xié)助查看出售人身份情況和房屋權(quán)屬證書”。但鏈家法務(wù)部負責人稱：公司對該房的抵押狀態(tài)和業(yè)主的征信問題并不知情，因為二手房里十有八九都有貸款，這是行業(yè)默認的，鏈家不可能去挨個核查。

? ? ? ?在解決問題、化解矛盾上，鏈家是有前車之鑒的，但鏈家沒有吸取教訓，只是忙著布局線上平臺，重洗二手房規(guī)則并搶占一手房的渠道紅利。

? ? ? 造成用戶無可選擇，只能選擇接受鏈家高傭金的原因，最主要的是購房者的選擇有限，要么鏈家系要么非鏈家系。

? ? ? 鏈家在7大中城市已成為市場的絕對領(lǐng)導者，用戶如果不選擇鏈家意味著失去了一半以上的機會。而且鏈家對二手房的房源進行了壟斷，倒逼購房者不得不選擇鏈家。

? ? ? ?回顧鏈家的成長史可以發(fā)現(xiàn)，在2001年鏈家成立時僅37人，13年后門店不過1500間，經(jīng)紀人3萬名，2000億的交易額。2015年在借助互聯(lián)網(wǎng)+改造產(chǎn)業(yè)鏈后，一年時間成為北上港深廣天南7大市場份額第一的二手房產(chǎn)中介公司；鏈家在2018年，進一步開啟了從直營轉(zhuǎn)向平臺轉(zhuǎn)型的兩個關(guān)鍵舉措。一個是重新啟動之前在上海收購的德佑品牌，將其定位為房地產(chǎn)經(jīng)紀加盟品牌，另外一個是推出定位行業(yè)開放平臺的貝殼找房。左暉希望通過德佑與貝殼找房兩個平臺，實現(xiàn)將鏈家核心能力的對外輸出，以促進行業(yè)正循環(huán)發(fā)展。

? ? ? ?其次是信息不透明帶來的品牌價值。在信息不透明的情況下，買賣雙方對于作為行業(yè)頭部企業(yè)的鏈家，存在一定的心理安全感。

? ? ? ?理想和情懷可以打動資本市場，但實際情況真能如此樂觀嗎？理房通作為鏈家的全資子公司，手沒洗干凈就要上桌搶東西吃；高昂的服務(wù)費真正帶來了應(yīng)有的服務(wù)品質(zhì)了嗎？這些不可能是左暉沒想清楚的，只可能是更深層次的利益推動。

? ? ? 位處房屋中介行業(yè)頭部地位的鏈家應(yīng)該明白：企業(yè)做大，離不開客戶的信任，沒有了客戶，鏈家的業(yè)務(wù)也就無從談起。從鏈家的一系列“個案”中，也許我們能看到這個企業(yè)的另一面。