基本案情

雪某與李某是夫妻關(guān)系。1989年村鎮(zhèn)規(guī)劃給夫妻倆宅基地一處，1990年夫妻倆在該宅基地上建起四間平房。

2013年秋季，本案第一被告李某（即原告雪某的丈夫），與本案第二被告郭某（即買房者）達(dá)成了口頭買賣房地產(chǎn)協(xié)議，協(xié)議中約定：“李某把四間平房及房屋依附的宅基地賣給郭某，郭某通過中間人支付給李某4800元房款?！?/p>

爭議爭議焦點(diǎn)

原告雪某訴稱：“丈夫李某賣房子的事情，自己毫不知情。后來，自己知道房屋被賣掉，就多次找買房者郭某協(xié)商，請求買房者郭某返還房宅，遭到拒絕?！?/p>

被告李某辯稱：“在妻子雪某不知情的情況下，我把房屋賣掉了。”

被告郭某辯稱：“房子和宅基地，是當(dāng)時(shí)雪某的丈夫李某急需用錢，就以4800元的價(jià)格賣給了我，還有中間人。原告雪某說自己不知情，這是假的。賣房子的第二天，雪某就過來找我，把房屋內(nèi)的物品全部作價(jià)200元，也賣給了我。如果原告雪某堅(jiān)持要回房子，我的損失應(yīng)該有他們補(bǔ)償?！?/p>

判決結(jié)果

近日，泌陽縣法院根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，判決被告李某與被告郭某之間達(dá)成的口頭房地產(chǎn)買賣協(xié)議無效；被告李某返還被告郭某人民幣4800元；被告郭某將四間平房及房屋依附的宅基地，返還給被告李某。判決后，雙方均未提起上訴，目前判決已生效。

綜合分析

處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，必須經(jīng)過全體共有人同意

本案主審法官表示，該房地產(chǎn)系被告李某和原告雪某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，必須經(jīng)過全體共有人同意。本案所涉及的房屋和宅基地，屬于原告雪某與被告李某的夫妻共同共有。非因生活需要而處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需要夫妻雙方平等協(xié)商，取得一致意見。

本案中，被告李某沒有經(jīng)過妻子雪某同意，擅自轉(zhuǎn)讓夫妻共有的房地產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效。在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同訂立及生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。

被告辯稱缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予采納

本案中，被告郭某辯稱“轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)過了原告雪某同意”，但是，被告郭某并沒有向法院提交與之相關(guān)的證據(jù)，所以，其辯稱理由缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予采納。合同無效之后，依據(jù)合同所取得的財(cái)產(chǎn)，也應(yīng)該予以返還。有過錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所遭受的損失。如果雙方均有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

本案中，被告郭某辯稱“因房宅轉(zhuǎn)讓，自己遭受了一定的損失”。但是，郭某在本案中并沒有提出反訴。所以，關(guān)于損失問題，買房者可以另行主張權(quán)利，本案不予處理。

相關(guān)法律細(xì)則

1.《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

2.《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

3.《最高人民法院關(guān)于適〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條：“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！保ê幽戏ㄖ茍?bào)）